貸家建付地って何!?

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こんにちは(^-^)
サクセス会計 税理士の樋山博一です。

さて今回は、前回の続きで、路線価図の路線価を用いた土地の評価について、建物とワンセットで貸している場合の土地『貸家建付地(かしやたてつけち)』の評価方法について紹介します。

まず、土地を貸している場合のパターンを整理してみます。
(1)土地のみを貸している場合
(2)土地と建物をワンセットで貸している場合

この2つのパターンに分けることができます。 (1)の場合を『貸宅地』、(2)の場合を『貸家建付地』と呼んでいます。

これらの貸付けられている土地は、一定の減額を行って評価します。

上記を具体的な計算式で表すと、以下になります。

(1)貸宅地=更地の評価額×(1-借地権割合)
(2)貸家建付地=更地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)

「貸宅地」と「借地権割合」は、前回のブログ

路線価図の見方と計算方法

を参考にしてください。

「借家権割合」は、都道府県ごとに決められており、国税庁のホームページhttp://www.rosenka.nta.go.jp/に掲載されています。因みに大阪府は、30%となっています。

つまり、『貸家建付地』とは、土地と建物をワンセットで貸し付けている場合の土地を指し、大阪府の場合、『それぞれの借地権割合×30%』分の減額を行って評価することになります。

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路線価図の見方と計算方法

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こんにちは(^-^)
サクセス会計 税理士の樋山博一です。

さて今回は、前回ご紹介した路線価について、実際に路線価図を用いて土地の路線価を算出してみます。

正しくは、路線価に土地の形状や奥行距離を考慮して、様々な補正率を乗じて算出するのですが、今回は細かいことは抜きにして、ザックリどれぐらいの価値になるのか?を求めてみます。

まず、下の路線価図の例を見てください。

まず、左上の××は、その路線価図の年度を表し、その下の12345はページ番号です。

次に、上方真ん中にたくさん並んでいる記号は、地区とその地区ごとの借地権割合の適用範囲を示しています。

また、右上のアルファベット記号と割合は、記号ごとの借地権割合を表しています。

例えば、路線価図一番左側の吹き出し説明のある場所は、215Dと記載があり、丸印も何も付いていない無印になっています。これは上方の説明に照らし合わせると、『普通商業・併用住宅地区』『借地権割合60%』で、1平方メートルあたり215,000円であることを示しています。

ここで「借地権」という言葉が出てきました。この「借地権」は、税法にはよく出現する言葉で、簡単に言うと『土地を借りた場合の借りた人の権利』ということになります。

相続税や贈与税を計算する際、更地の場合と貸している場合とで、その土地の価値が同じだと課税上不公平が生じるので、貸している場合は、借りている人の「借地権」部分の価値を減額することにしているのです。

では、実際に「更地の場合」と「貸している場合」に分けて算出してみます(^^)/

A町2丁目12番地に、100㎡の宅地があると仮定しますと、上記路線価図より、『255D』ですので、以下の計算になります。

●更地の場合   255,000円×100㎡ = 25,500,000円
●貸している場合 255,000円×100㎡×(1-0.6) = 10,200,000円

次回は、土地の上に建物が建っている場合の算出方法を紹介します。

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平成29年分路線価公表!

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こんにちは(^-^)
サクセス会計 税理士の樋山博一です。

昨日7月3日、国税庁より平成29年分の路線価が公表されました。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h29/osaka/osaka/prices/city_frm.htm

さて、この路線価とは一体何なのでしょうか?

路線価とは、毎年7月に国税庁が発表するもので、相続税・贈与税を計算する際に、保有する土地の価値を評価(計算して金額を決めること)する基準になる価額です。

道路(路線)に面する1平方メートルあたりの価額として発表され、その年の1月1日~12月31日に発生した相続や贈与の計算に適用されます。

通常、路線価は、国土交通省が発表する土地取引の指標「公示地価」の約8割、実際に土地市場で取引されている「実勢価格」の約7割と言われています。

したがって、路線価を調べることで、相続税や贈与税計算の際の評価額だけでなく、土地の売買価格の相場なども、逆算でザックリ知ることができます。

路線価図の見方や計算の仕方については、次回詳しくご紹介します!!

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空き家と3,000万円の特別控除

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こんにちは(^-^)
サクセス会計 税理士の樋山博一です。

以前このブログで、マイホームを売却して損失が生じた場合の『税金の還付制度』を2つ紹介しました。

「マイホームの売却損で税金が返ってくる!?」https://success-a.com/blog/tax-system/260/
「マイホームの買替えで税金が還付!?」
https://success-a.com/blog/tax-system/269/

その逆で、売却益が生じた場合、その売却益にまるまる税金がかかるのでしょうか… 答えはNO!です。

簡単に結論から申し上げると、『3,000万円の売却益』までは税金がかかりません!

これを『居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例』といいます。

この特例は、あくまで、居住していたマイホームやその土地の売却に対してのみの適用ですので、原則的に「空き家」は、『3,000万円の特別控除の特例』の対象外です。

しかし、平成28年度の税制改正により、一定の要件を満たす『相続で取得した空き家』の売却についても、下記の要件を満たす場合には、3,000万円の特別控除が、例外的に認められるようになりました。

【要件】
(1)相続開始の直前まで、被相続人の自宅であり、かつ、一人暮らしであったこと。
(2)自宅建物は、昭和56年5月31日以前に建築されたものであること。
(3)相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること。
(4)売却金額が1億円未満であること。
(5)相続開始から売却までずっと空き家で、事業や貸付けなどにも供されていないこと。
(6)市役所から要件を満たす旨の証明書類を入手し、それを添付して確定申告すること。

ただし、この特例は、平成28年4月1日~平成31年12月31日までの時限措置であること、またマンションは対象外で、一軒家に限られていますので、注意が必要です。

誰も住まない一軒家の実家を、被相続人から相続した相続人が、その土地建物を売却した場合に適用される制度ということになりますね。

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会社設立後の各種手続き( ..)φ

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こんにちは(^-^)
サクセス会計 税理士の樋山博一です。

今回は、会社設立後に必要な届出書類や手続きについて、簡単に紹介します。

会社設立が完了しますと、管轄の法務局で「登記事項証明書」と「印鑑証明書」が取得できます。

「登記事項証明書」は、俗に会社の『登記簿謄本』と言われるものです。まずこの二つの公的書類ですが、登記事項証明書は3~4部、印鑑証明書は2部ほど取得するようにしてください。

次に、各官庁へ以下の届出を行います。

〇税務署
・法人設立届出書
・青色申告の承認申請書
・給与支払事務所等の開設届出書
・源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書
〇都道府県税事務所
・法人設立届出書
〇市役所
・法人設立届出書

※『税務署』には「定款」のコピー、『都道府県税事務所』『市役所』には「登記事項証明書」と「定款」のコピーの添付が必要です。
※『税務署』への各種届出については、平成29年4月1日より、「登記事項証明書」の提出が不要になりました!

また、これらの届出は全て、自社の控えにも受付印をもらって保管して下さい!今後の各種申請や届出の際に、「設立届」の写しの提出を求められることがあります。郵送でも届出ができますので、その場合は、返信用封筒を控えと一緒に同封して下さい。

各官庁への届出を済ませた後に、法人の銀行口座を開設し、その口座に、設立時に用意した資本金を振替えて事業を開始します。

口座開設時には、その金融機関によって必要書類は異なりますが、基本的に以下のものを、代表者本人が持参して開設します。

・登記事項証明書(原本)
・法人の印鑑証明書(原本)
・税務署への法人設立届の控えの写し
・代表者の身分証明書
・法人の実印と銀行印

銀行口座が開設後、社会保険の新規適用手続きが必要です。 代表者一人だけの法人でも、法人は社会保険が強制適用ですので、必ず手続きが必要です。

本店所在地の管轄年金事務所に、以下の書類を提出して手続きします。郵送でも可能ですが、年金事務所だけは、持参して手続きされることをお薦めします。

・登記事項証明書(原本)
・健康保険・厚生年金保険新規適用届
・健康保険・厚生年金保険被保険者資格取得届
・健康保険被扶養者届(扶養家族がいる場合)
・役員報酬決定時の議事録の写し

これら以外に、従業員を雇用している場合には、ハローワークや労働基準監督署への届出も必要ですし、個人事業を廃業して法人成りされた場合には、税務署に個人事業の「廃業届」を提出する必要もあります。

弊社サクセス会計事務所では、会社設立手続きから、これらの煩雑な届出手続きや、事業計画策定及び役員報酬の決定など、全てをワンセットにした「会社設立サクセスプラン」https://success-a.com/plan.htmをご用意しております。

『会社印鑑三点セット』の作成も承りますので、会社設立をお考えの方は是非ご用命下さい!!

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