こんにちは(^-^)
サクセス会計 税理士の樋山博一です。
今回は、先日明らかになった「タワーマンションの固定資産税の改正」について、タワーマンション節税、通称『タワマン節税』の観点から、そのカラクリを説明したいと思います。
まず、この『タワマン節税』は、固定資産税ではなく、相続税の節税スキームです。タワーマンションなどの高層マンションは、高層階の部屋になればなるほど、市場価格は高くなります。都心の一等地では、「億ション」と言われるような、何憶もする物件が多数あります。
さて、この「億ション」の部屋を所有していた方がお亡くなりになった場合、そのマンションはいくらの価値として相続税が計算されるのかという問題になります。
相続税法上、相続財産は原則、相続で取得した際の『時価』を基準に課税されることになっています。その『時価』を算定する方法が、「財産評価基本通達」という通達に定められています。この通達には、マンションの価額は、区分所有建物と敷地権に分けて、以下のように評価すると定められています。
〇建物部分 マンション全体の固定資産税評価額 × 専有面積割合
〇敷地権部分 マンションの敷地全体の価額 × 敷地権割合
この方法で評価しますと、市場価格に影響を及ぼす階層等の要素は全く考慮されず、部屋数の多いマンションの場合には、専有面積割合や敷地権割合が低くなり、結果として、市場価格よりもかなり低い評価額となります。 国税庁の調査では、市場価格と相続税評価額のかい離が、平均３倍になるそうです。
つまり、１億円のマンションが、3,000万円ちょっとの評価額になるわけです！！
このようなスキームが横行しているため、国税庁は従来より、行き過ぎた看過しがたいタワマン節税を行っている場合には、財産評価基本通達6項「財産評価基本通達によって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」を適用するという見解でした。
つまり、投資目的で何室も何棟も所有しているような、行き過ぎた節税の場合には、税務署から否認されるおそれもあるわけです。
このような状況の中、ついに、来年度の税制改正で「タワーマンションの固定資産税の改正」を行い、高層階へ行けば行くほど、固定資産税評価額が上がる（結果的に相続税の評価額も上がる）制度に変更しようとしているようです。
今後もこの動きから目が離せません(+o+)
