サクセス税理士のお役立ちブログ

こんにちは(^-^)
サクセス会計税理士の樋山博一です。

今回は、以前紹介した相続で取得した空き家を売却した場合にも適用できる『３，０００万円控除の特例』について、今回はもう少し突っ込んだお話を紹介します。

要件や注意点は、以前のブログ（『空き家と３，０００万円の特別控除』https://success-a.com/blog/tax-system/435/）をご参照下さい。

さて、独り暮らしの親から自宅を相続し、相続開始後空き家になっていたものを売却する場合に、この特例が適用できるわけですが、もしその自宅を『兄弟の共有財産として相続』した場合、その取扱いはどうなるのでしょうか？？

長男分の売却益だけ特例適用！？弟や妹は適用なし？？
それでは不公平ですよね(*_*)

通常の考え方からすると、控除額（最大３，０００万円）を、共有持分の比率で按分しそうですが、実はこの場合、『一人あたり３，０００万円の控除』があります！！

つまり、兄が１／２、妹が１／２で相続した空き家を売却し、仮に５，０００万円の売却益が出たとしても、兄３，０００万円＋妹３，０００万円＝最大６，０００万円の控除枠がありますので、結果的にこの兄妹には、所得税は課税されません！

この考え方は、空き家の特例だけでなく、通常の「居住用財産を譲渡した場合の３，０００万円特別控除」の場合も同じですので、例えば夫婦共有名義の自宅を売却した場合なども、３，０００万円＋３，０００万円＝６，０００万円まで、所得税は課税されません。

しかし、これら共有名義の空き家や自宅の売却で、一つだけ注意しなければならないことがあります。それは、共有名義のやり方です。

建物をAさん、敷地をBさんという共有の場合、以下のような取扱いになります。

【通常の３，０００万円控除】 Aさん最大３，０００万円適用／Bさん適用なし
【空き家相続の３，０００万円控除】 Aさん、Bさん共に適用なし

つまり、
『通常の３，０００万円控除⇒建物部分に持分がないと適用できない』
『空き家相続の３，０００万円控除⇒建物にも敷地にも、どちらにも持分がないと適用できない』
ということになります。不動産を共有にする場合には、十分注意して下さい。

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老人ホームと相続税( ..)φ

こんにちは(^-^)
サクセス会計税理士の樋山博一です。

今回も少し相続税の話題です。

今回は、前回まで紹介した居住用宅地の『小規模宅地等の特例』について、被相続人が相続開始時に「老人ホーム」に入居していた場合の取扱いを紹介します。

まずおさらいですが、この特例は、被相続人所有で、被相続人または被相続人と同一生計の者の居住用の宅地のうち、一定の要件にあてはまる場合には、その土地の評価額（相続税の課税価額になる金額）が、３３０㎡の部分まで８０％減額されるというものです。
（詳細は『自宅の敷地は相続税減額！？』https://success-a.com/blog/tax-system/499/を参照ください）

つまり、原則、被相続人またはその同一生計の親族が、相続開始時点において居住している宅地でないと、減額の特例対象になりません。

したがって、以前住んでいて、今は誰も住んでいないような「空家」の敷地は、減額できないわけです。

そうすると、被相続人が老人ホームに入居していたような場合、自宅の敷地が相続開始直前において、被相続人の居住の用に供されていないこととなり、結果的に『小規模宅地等の特例』が使えない！？ということになります。

そこで、下記のいずれかの要件にあてはまる場合には、被相続人の居住の用に供されていたものとみなして、『小規模宅地等の特例』を適用できることになっています！！

（１）要介護認定又は要支援認定を受け、次の住居又は施設に入居又は入所していたこと

〇認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、老人ホ―ム
○介護老人保健施設
○サービス付き高齢者向け住宅

（２）障害支援区分の認定を受け、障害者支援施設などに入所又は入居していたこと

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二世帯住宅と相続税( ..)φ

こんにちは(^-^)
サクセス会計　税理士の樋山博一です。

さて今回は、前回の「自宅の敷地は相続税減額！？」に関連して、その住宅が『二世帯住宅』だったら？？という観点で、節税策を紹介したいと思います。

自宅の敷地３３０㎡部分までの評価額を８０％減額できるという「小規模宅地等の特例」ですが、前回のブログ（https://success-a.com/blog/tax-system/499/）で紹介した、その要件の（２）『配偶者以外の同居親族が取得し、相続税の申告期限（相続開始後１０ヵ月）まで居住そして所有している場合』で、この住宅が『二世帯住宅』であった場合について考えます。

一言で『二世帯住宅』と言いましても、同じ敷地内にそれぞれの世帯の住宅が別々に建っているもの、渡り廊下や建物内部の階段で往き来できるもの、建物は別でも外階段で往き来できるものなど、様々だと思います。

さて、どういう場合に、「小規模宅地等の特例」が使えるのでしょうか？

まず、被相続人と同居の親族がその住宅用の敷地を相続した場合の特例ですので、同じ敷地内であっても、全くの別棟が建っているような場合は同居と言えませんので、この特例は使えません！！あくまで、一棟の住宅が大前提になります。

次に、その構造ですが、実はこの特例、平成２５年までは、被相続人の住居部分と相続した親族の住居部分は、建物内部で往き来できる状態でないと適用できませんでした。

しかし、現在は、外階段でしかつながっていないような『建物内部では往き来できない状態』でも、適用があります。ここで、一つだけ注意しなければならないことがあります。

それは、住宅用の建物を『区分所有登記』していた場合は、「小規模宅地等の特例」を使えなくなるということです。『区分所有登記』とは、建物の１階部分は被相続人の所有、２階部分は相続人の所有というように、建物の各部分が、それぞれ独立した別個の所有権として登記されている場合です。

この場合、相続人は、被相続人と同居ではなく、また、自分のマイホームもすでに所有していることになりますので、そもそも「小規模宅地等の特例」が使えないわけです。

では、被相続人所有の敷地の上に、相続対策として『二世帯住宅』を建てたい場合、どうすればよいのでしょうか？？
ズバリ、外階段で往き来できる一棟の住宅を、被相続人と同居親族の『共有』名義で建てましょう！！

『区分所有』はＮＧですが、持分で登記する『共有』であれば、その住宅の敷地全体が、「小規模宅地等の特例」の対象になります。

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自宅の敷地は相続税減額！？

こんにちは(^-^)
サクセス会計　税理士の樋山博一です。

今回は、前回に引き続き相続税の話題です。

前回、遺産の総額が基礎控除額を超えた場合に、相続税の申告義務が生じること、そして申告義務がある＝税額の発生ではなく、特例があることを紹介しました。
（前回ブログ「いくらから相続税がかかるの？」を参照してください）

いくらから相続税がかかるの？

今回は、相続税の申告義務のある方が、申告時に使用できる以下の特例２つを紹介します。

①配偶者の税額軽減の特例
②小規模宅地等の特例

①は、以前このブログでも紹介しましたが、簡単に申し上げると、配偶者については、取得する遺産の金額が『１億６，０００万円まで』は相続税がかからないという特例です。
（詳細は「配偶者は相続税がかからない！？」を参照してください）

配偶者は相続税がかからない！？

そして②ですが、詳細はとても細かい規定になっていますので、中でも一般的な『居住用の宅地』、つまり『自宅の敷地』に適用できる特例部分について、紹介しておきます。

この特例が適用できると、自宅の敷地部分の評価額（相続税が課税される金額）が８０％減額されますので、相続税の減額効果が非常に高くなります。

要件と適用区分は下記のとおりです。
下記に該当した場合、３３０㎡部分までの居住用宅地の評価額が８０％減額されます。

（１）配偶者が相続した場合
（２）配偶者以外の同居親族が取得し、相続税の申告期限（相続開始後１０ヵ月）まで居住そして所有している場合
（３）配偶者や同居親族が存在せず、同居していなかった親族が取得した場合で、その同居していなかった親族やその配偶者が、相続開始前３年以内の間に、自己所有の家屋に居住したことがなく、相続税の申告期限まで所有している場合

上記を簡単にまとめると、配偶者が取得するか、同居親族が取得してそのまま住み続けるか、被相続人が一人暮らしだった場合には、賃貸住まいの別居の親族が取得して所有するかの３パターンです。

遺産の総額が基礎控除額を超えそうな方の場合、生前に、配偶者への遺産の配分額と、ご自宅の相続方法を決めておくだけでも、税額が発生しないことが多々ありますので、一度検討なさってはいかがでしょうか。

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