居住用不動産投資と消費税

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こんにちは(^-^)
サクセス会計 税理士の樋山博一です。

令和2年4月に消費税法の一部が改正され、令和2年10月1日以後に取得する『税抜1,000万円以上』の『居住用投資不動産建物』の取得については、消費税の控除や還付ができなくなります。

そもそも、居住用不動産の賃貸収入は「消費税が非課税」ですので、それに対応する居住用不動産建物にかかる消費税については、原則控除や還付を受けることが出来ません。

しかし、令和2年9月30日までの現行の消費税法においては、個人事業主や法人の事業者に、商品販売の売上や役務提供の売上、事業用不動産の賃貸収入など、居住用不動産の賃貸収入以外の「消費税の課税売上」が存在すれば、その収入にかかる消費税から、居住用不動産建物にかかる消費税を控除、あるいは還付を受けることが出来ました。

【例】ある事業主の年間取引(単位:万円)
〇商品売上 500/商品仕入 200
〇居住用賃貸収入 300/居住用賃貸建物取得 1,500

≪令和2年9月30日まで取得分の消費税計算≫
①預り消費税 500×10%=50
②仮払消費税 (200+1,500)×10%×500/500+300=106.25
③還付消費税 ①-②=△56.25

≪令和2年10月1日以降取得分の消費税計算≫
①預り消費税 500×10%=50
②仮払消費税 200×10%=20
③納付消費税 ①-②=30

このように、9月30日までの取得分では約56万円の消費税が還付されますが、10月1日以降の取得分については、逆に30万円の納付になります。

この改正は、居住用不動産への投資に際して、消費税の還付を受けるためだけに、少しだけ「金地金を売却」したり、「自動販売機を設置」したりすることによって「消費税の課税売上」を計上する事業者が多数いたためだと言われています。

この改正により、「消費税の課税売上」が多額に計上されている事業者であっても、1,000万円以上の賃貸用居住用建物にかかる消費税は、控除や還付の対象にならなくなりますので、注意が必要です。

経過措置として、令和2年3月31日までに締結した契約に基づいて、令和2年10月1日以後に引き渡しされる居住用賃貸建物については、改正前の消費税法が適用されますので、これらの制限は受けません。

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家賃支援給付金の受付が始まりました!

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こんにちは(^-^)
サクセス会計 税理士の樋山博一です。

先月このブログでご紹介した『家賃支援給付金』の受付が、7月14日(火)から始まりました。受付サイトはhttps://yachin-shien.go.jp/ になります。

持続化給付金と同じような資料が添付資料として必要になりますが、持続化給付金よりも、資料に対する要件が多くなっており、また、『コロナの影響による』売上の減少が、必須条件となっていますので、注意してください。

要件などの概要は、前回のブログをご参照ください。
以下に必要書類を簡単にまとめておきます。

【個人事業主】
①2019年分所得税確定申告書第1表の控え
※税務署の受付印、あるいは電子申告の日時と受付番号の印字が必要です。
※電子申告の場合、電子申告の受信通知(メール詳細)の添付が必要です。

②青色申告決算書2ページ目の控え
※白色申告の場合は、必要ありません。

③本人確認書類の写し
以下のいずれかが必要です。
※運転免許証(両面)
※マイナンバーカード(表面)
※写真付き住民基本台帳カード(表面)
※在留カード、特別永住者証明書、外国人登録証明書(両面)
※住民票写しとパスポートの両方
※住民票写しと各種健康保険証の両方

【法人】
①前期確定申告書別表1(1)の控え
※税務署の受付印、あるいは電子申告の日時と受付番号の印字が必要です。
※電子申告の場合、電子申告の受信通知(メール詳細)の添付が必要です 。

②前期法人事業概況説明書の控え
※裏面に、月別の売上高の記載が必要です。

【共通】
①売上減少月(期間)の売上台帳など
※『経理ソフトから抽出したデータ』『エクセルで作成した売上データ』『手書きの売上台帳のコピー』が該当します。
※2020年〇〇月と明確に記載されている必要があります。

②賃貸契約書の写し
※申請者自身の名義契約であることが必要です。
※2020年3月31日及び申請日現在の両方で有効な契約であることが必要です。

③直近3カ月間の賃料の支払実績を証明する書類
※銀行通帳の支払い実績が分かる部分の写し、振込明細書の写しなどが該当します。
※通帳の場合、該当する振込が分かるように、対象箇所に印を付す必要があります。

④給付金の振込口座情報
※『申請者名義の口座通帳の表紙』『申請者名義の口座通帳を開いた1~2ページ目』の両方が必要です。

⑤誓約書
※自署した誓約書が必要です。

申請にあたって留意すべき主な点は以下になります。

〇共益費や管理費については、家賃と同様に一括して支払っている場合には対象金額に含まれますが、別の規定により契約されている場合には、給付額算定の対象にはなりません。

〇賃料・共益費・管理費には、消費税を含みます。

〇転貸(又貸し)取引は、給付の対象にはなりません。

〇貸主と借主が実質的に同じ人物の取引(自己取引)※や、配偶者または一親等内の取引(親族間取引)は、給付の対象になりません。

※会社の代表者への家賃や、同族会社間の賃貸契約もこれに含まれるため、給付の対象にはなりません。

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家賃支援給付金の概要

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こんにちは(^-^)
サクセス会計 税理士の樋山博一です。

新型コロナウィルスの影響で減収になった、中小企業等の家賃負担を軽減する『家賃支援給付金』が、国の第二次補正予算の成立を受け、先週末にやっと概要が決まりました。当初予定の6月下旬には間に合わず、7月以降の受付・支給開始になるようです。

今回は、現在までに決まっている概要をご紹介致します。

【対象者】
中小企業等のテナント事業者のうち、令和2年5月~12月において以下のいずれかに該当する事業者
〇いずれか1カ月の売上高が前年同月比で50%以上減少
〇連続する3カ月の売上高が前年同月比で30%以上減少

【給付額】
申請時の直近の月額家賃に基づいて算出した金額の6カ月分が、一括支給されます。法人の月額給付限度額は100万円(6か月分最高600万円)、個人事業主の月額給付限度額は50万円(6か月分最高300万円)となっています。

【算出方法】
〇法人
月額家賃75万円までは2/3が給付され、月額75万円を超える部分については1/3が給付されます(上限600万円)。
〇個人事業主
月額家賃37.5万円までは2/3が給付され、月額37.5万円を超える部分については1/3が給付されます(上限300万円)

※限度額まで満額もらえるのではなく、あくまでも家賃の1/3から2/3が給付されるものですので、注意が必要です。

【具体例】
テナント家賃が月額100万円の事業者
〇法人の場合
75万円×2/3+(100万円-75万円)×1/3=583,333円
583,333円×6か月=3,499,998円
〇個人事業者の場合
37.5万円×2/3+(100万円-37.5万円)×1/3=458,333円
458,333円×6か月=2,749,998円

申請方法や申請時の添付書類はまだ発表されていませんが、少なくとも「持続化給付金」申請時の書類に加え、『賃貸借契約書』『家賃支払時の振込明細や領収書』などの書類が必要になると思われますので、早めに準備をすすめるようにしましょう。

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給付金や協力金と税金

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こんにちは(^-^)
サクセス会計 税理士の樋山博一です。

さて、新型コロナウィルス感染拡大の影響に対応するため、新たに制定された、国や地方自治体による給付金や協力金の支給が始まっています。

これらを受給した事業者や個人の課税関係について、「非課税」の要望が多かった『休業要請支援金』(※1)や『持続化給付金』(※2)について、財務省から「課税」になるという公式見解が出されたようです。

つまり、受給された事業者は「雑収入」などの勘定科目で経理し、法人の場合は「益金」に、個人事業主の場合は「収入金額」に含めることになりますので、注意が必要です。

これに対し、国民1人あたり10万円が支給される『特別定額給付金』については、所得税・住民税ともに「非課税」になります。

なお、従来からある『雇用調整助成金』などの助成金は、従来通り「課税」ですので、こちらも法人の場合は「益金」に、個人事業主の場合は「収入金額」に含めることになります。

(※1)休業要請支援金
名称は自治体ごとに若干異なりますが、東京都や大阪府などの一部の都道府県で実施されている支援策で、知事の施設使用制限による「休業要請」に従って休業し、指定月の売上が半減した、一部の指定業種の事業者に給付される支援金。大阪府の場合は、中小企業が100万円、個人事業主が50万円となっています。

(※2)持続化給付金
休業の有無や業種の指定のない国の支援策で、1カ月の売上が前年同月と比較して半減し、今後も事業の継続意思がある事業者に支給される給付金。中小企業が最大200万円、個人事業主が最大100万円となっています。



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確定申告期限と納期限

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こんにちは(^-^)
サクセス会計 税理士の樋山博一です。

新型コロナウィルス感染症拡大の影響により、令和元年度の所得税確定申告・贈与税申告・個人事業者の消費税申告の期限が、令和2年4月16日(木)まで延長になりましたが、さらに、期限を区切らずに、令和2年4月17日(金)以降も税務署で受付が行われ、『期限後申告』にはならないことになりました。

その場合、事前に申請書を提出する必要はなく、「申告書の余白」あるいは「電子申告の送信票」に『新型コロナウィルスによる申告・納付期限延長申請』と記載するだけで適用になります。

税金の納付期限については、4月17日(金)以降に申告書を提出する場合、原則はその『提出日』が納付期限になりますが、口座振替による納税、いわゆる「振替納税」を利用している場合には、別途「口座振替日」が、申告書を提出した管轄の税務署から案内されます。

今年度から「振替納税」を利用したい場合には、4月17日(金)以降も、申告書と同時に『振替納税依頼書』を提出すれば、上記同様、「口座振替日」が、申告書を提出した管轄の税務署から別途案内されます。

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