こんにちは(^-^)
サクセス会計 税理士の樋山博一です。
さて今回は、前回の「自宅の敷地は相続税減額！？」に関連して、その住宅が『二世帯住宅』だったら？？という観点で、節税策を紹介したいと思います。
自宅の敷地３３０㎡部分までの評価額を８０％減額できるという「小規模宅地等の特例」ですが、前回のブログ（https://success-a.com/blog/tax-system/499/）で紹介した、その要件の（２）『配偶者以外の同居親族が取得し、相続税の申告期限（相続開始後１０ヵ月）まで居住そして所有している場合』で、この住宅が『二世帯住宅』であった場合について考えます。
一言で『二世帯住宅』と言いましても、同じ敷地内にそれぞれの世帯の住宅が別々に建っているもの、渡り廊下や建物内部の階段で往き来できるもの、建物は別でも外階段で往き来できるものなど、様々だと思います。
さて、どういう場合に、「小規模宅地等の特例」が使えるのでしょうか？
まず、被相続人と同居の親族がその住宅用の敷地を相続した場合の特例ですので、同じ敷地内であっても、全くの別棟が建っているような場合は同居と言えませんので、この特例は使えません！！あくまで、一棟の住宅が大前提になります。
次に、その構造ですが、実はこの特例、平成２５年までは、被相続人の住居部分と相続した親族の住居部分は、建物内部で往き来できる状態でないと適用できませんでした。
しかし、現在は、外階段でしかつながっていないような『建物内部では往き来できない状態』でも、適用があります。 ここで、一つだけ注意しなければならないことがあります。
それは、住宅用の建物を『区分所有登記』していた場合は、「小規模宅地等の特例」を使えなくなるということです。 『区分所有登記』とは、建物の１階部分は被相続人の所有、２階部分は相続人の所有というように、建物の各部分が、それぞれ独立した別個の所有権として登記されている場合です。
この場合、相続人は、被相続人と同居ではなく、また、自分のマイホームもすでに所有していることになりますので、そもそも「小規模宅地等の特例」が使えないわけです。
では、被相続人所有の敷地の上に、相続対策として『二世帯住宅』を建てたい場合、どうすればよいのでしょうか？？
ズバリ、外階段で往き来できる一棟の住宅を、被相続人と同居親族の『共有』名義で建てましょう！！
『区分所有』はＮＧですが、持分で登記する『共有』であれば、その住宅の敷地全体が、「小規模宅地等の特例」の対象になります。
